现状

我国房地产行业经过20多年的发展，大致走过了四个阶段：第一阶是单一项目开发；第二阶段是同城市多项目开发；第三阶段是多城市多项目开发；第四阶段是多城市多项目区域化管理阶段。目前，处于这四个发展阶段的企业并存。也因此，项目运营管理的水平参差不齐。处于第四阶段的企业，如万科、龙湖等已逐步建立了自己独特的运营管理体系。而处于第二、三阶段的企业，有的做了十来年的项目，希望从“做项目”到“做企业”，因此运营管理正在摸索中。但我认为，目前中国大部分房地产企业对运营的概念和内涵的认知不清晰，有的还停留在工程计划的定义上；有的引入“运营管理”概念，但具体做什么、怎么做并不清楚；有的为运营而运营，做面子工程。这些都是目前中国房地产企业运营管理的现状。

目前房地产运营管理还处于初级阶段。在房地产企业内部或多或少存在运营管理上的不足，如企业发展战略不清晰、各类资源配置不合理、管理制度不健全、各项制度落实不力、执行不足、考核缺失等等。

定位

房地产企业运营管理的催生，主要是来自企业内、外部双重压力：一方面是政府的宏观调控，房企必须改变经营模式，从“土地增值”走向”“运营增值”；另一方面是房企自身规模经营的要求。

中国房地产行业经过20多年的发展，特别是近10年的快速发展，已经从简单的单一项目开发模式转变为多城市多项目、区域化开发，越来越多的房地产企业面临多项目、跨区域经营的管理现状。企业要实现规模经营，必须通过高效的运营管理，最大限度的整合资源，提高项目附加值和利润率，实现企业有质量的持续增长。

而运营概念的提出也有两个前提：一是企业达到一定的规模，同城多项目、或者异地多项目发展；二是项目运作的复杂程度增加。如果我们把房企比作一支部队，那么运营部就相当于参谋部。显然，“参谋部”的功能主要是决策参谋。

能力素质

作为运营官，两点能力很关键：

一是优秀的信息处理能力。

运营官应该跳开工程计划看项目，从整个项目运营、公司运营以及公司战略的角度来看项目运营管理。项目运营其实在整个企业运营管理中属微观层面，更宏观的应是站在公司战略层面来考虑运营，这对运营官的能力要求就更高，需具备包括对宏观经济走势、政治形势、区域形势的预判能力。比如08年的宏观调控，当初很多企业恨不能砸锅卖铁集企业所有能量促销售，但到了2010年，房价却强势反弹，08年没卖出去的房企反而碰到了时机，当然，这个“碰”不是运营能力，是机会主义。但反过来，如果你能预测形势，那就是用脑赚钱，而不是用机会赚钱，赚机会钱的都不叫运营管理。总之，不论是对项目运营的整体视角还是对形势的研判能力，其基础都要求运营官具备优秀的信息处理能力。

二是非凡的综合协调能力。

既然运营部是参谋机构，运营官就是参谋长，把所有决策材料反馈到最高长官，决策完以后他又拿着“指挥棒”指挥下面的各条业务线。因此，运营离不开与各个区域公司以及职能线的交流。比如区域公司的《经营责任书》不能由区域随性而定，必须按照集团的“指挥棒”走。打个最简单的比方：当企业拿地后，如果恰好碰到这几年形势低谷，不适合开盘，就需要压缩工期，这从工程的角度是难以看出来的，一定是站在经营的视角。而压缩、变动工期，就考验运营者的协调能力。

管理

项目运营一是管计划，二是管协调。运营要手握“指挥棒”指挥各条业务线，那么“指挥棒”的依据是什么？如果说音乐的指挥棒是乐谱，那么运营的指挥棒就是计划。计划是运营管理的重要内容，在运营管理过程中，需要以运营计划为纲。

没有运营部之前，各个业务部门都各自制定一套部门计划，设计部有设计部的计划，工程部有工程部的计划，营销、成本也有自己的计划，四个部门的计划都是从职能线出发，缺乏项目整体视角，不能有效打通，这样拼起来的项目计划的科学性就可想而知。

计划一定要有部门间的互动。那么项目计划谁来做？本身应由项目总来制定，但项目总大多由工程、设计专业线提升上来，做计划时自然会存在偏颇，做出的计划要么追求过细，无法执行；要么过粗，顾此失彼。因此，计划绝对不是项目说了算，应该由运营负责，由运营代表决策机构，站在整个公司运营的视角下达总的计划，并对职能部门的计划进行整体审核把关和协调。计划还要有追溯性，下一阶段的计划必须要和之前计划进行对比分析，保证企业经营目标的达成。

另外，很多企业存在计划与执行两张皮的问题，为什么？执行是能力问题，因此计划制定一定要考虑能力的匹配度。比如设计和工程的计划，除了确保站在公司经营目标视角外，还要给到科学合理的工期。

项目运营的另一个重要职能就是管协调。目前，可以说80%的公司基本都是职能制，也就是垂直管理模式，而运营部就是在垂直管理模式上“画横线”，实现横向协同及管理聚焦。

协同

计划是解决什么时候做什么的问题；成本是解决什么时候用什么价位的材料及材料的用量问题。根据这两点再做采购，就是一件很简单的事情了。万科之所以对采购很信任，信任的基础就是采招管理的标准化，即明确什么时候要采购什么价钱的东西，在这样的标准内，采购就像是“配菜”一样简单好控。

                                   来源：明源信息网